Compar piso para alquilar. Cálculo de PER: años para recuperar el precio de la vivienda

Compar piso para alquilar. Cálculo de PER: años para recuperar el precio de la vivienda

GRADO EN ECONOMÍA POR 2.700€ Grado completo Online

SOLICITAR INFORMACIÓN 



Cuando un agente se dispone a comprar una vivienda con la intención de alquilarla (esto es, que se «autopague»), es preciso saber de antemano cuantos años tardaremos en cubrir el coste de la vivienda, con el alquiler que cobramos.

Igualmente, es necesario especificar a partir de que punto es «rentable» comprar una vivienda para alquilarla, y a partir de que punto no lo es.

Evidentemente, no es lo mismo comprar una vivienda para alquilarla, y que tardemos, en un caso, diez años en recuperar la inversión, y en otro caso tardemos veinte años. Es necesario fijar un límite a partir del cual, aunque la vivienda permanezca siempre alquilada, sea o no sea la mejor opción comprarla para pagarla de la renta que genere.

¿Cuántos años tardaré en pagar el piso, si lo pago de las rentas que genera?

Vamos a utilizar una tasa para saber, en función del precio del piso y de la renta que genere (esto es, del alquiler que cobremos), cuantos años es preciso cobrar esa mensualidad para cubrir la totalidad del importe pagado por el piso.

La tasa que vamos a utilizar aquí es el PER. Éste nos dice cuantos años tardaremos en recuperar el valor del piso si lo alquilamos, en función del precio del mismo y del alquiler que cobremos.

En la tabla de abajo vemos los datos:

COMPRAR PISO PARA ALQUILAR

Vemos como, si compramos un piso a 100.000€, y lo alquilamos a:

  • 500€/mes, tardamos 16.6 años en recuperar el coste del inmueble.
  • 700€/mes, tardamos 11.9 años en recuperar el coste del inmueble.

Podemos observar en la tabla que:

  • Cuanto mayor sea el precio del piso, más tiempo se tardará en recuperar su coste.
  • Cuanto mayor sea el alquiler del piso, menos tiempo se tardará en recuperar su coste.

De forma genérica, en el ámbito inmobiliario, se acepta que un PER por debajo de 15 (esto es, tardaríamos 15 años en recuperar el valor del inmueble) es una buena opción. Por debajo de 10, podemos catalogarla como muy buena, y por encima de 17, mala inversión.

En la tabla arriba expuesta, los datos en verde hacen referencia a las columnas con un PER igual o menor a 10; los datos en amarillo, con un PER entre 10 y 15, y los datos en rojo, con un PER superior a 17.

Siguiendo este criterio, observamos que:

ActivoEntradaSTOP /PROFITResultado
5/12/18
VENTA: 11.242
S:11.330
TP: 11.032
+210
15/11/18
VENTA: 9050
S: 9286
TP: 8664
+386
22/10/18
VENTA: 8828
S: 8890
TP: 8635
-62
24/10/18
VENTA: 7132
S: 7214 TP: 6951
+181
22/10/18
VENTA: 2758
S: 2783 TP: 2719
+39
22/10/18
VENTA: 25302
S: 25643
TP: 25046
+256
22/10/18
VENTA: 3209
S: 3294
TP: 3097
EN MERCADO
22/10/18
VENTA: 5.14
S: 5.26
TP: 5
+140
22/10/18
VENTA: 8905
S: 9031
TP: 8778
+82
17/10/18
VENTA: 9.064
S: 9.181
TP: 8839
+225
3/9/18
VENTA: 9400
S: 9500
TP: 9201
+199
10/9/18
VENTA: 9.271
S: 9300
TP: 9121
-29
10/9/18
COMPRA: 22.478

S: EN ENTRADA
TP: 23.019
+541
10/9/18
COMPRA: 7.411

S:7.384
TP: 7.480
+69
10/9/18
VENTA: 12.008
S:12.043
TP: 11.906
+102
10/9/18
COMPRA: 1.16180

S: 1.16060 TP: 1.16500
+32
Valor / Alquiler 400 600 800
80.000€ 16.66 11.11 8.3
  120.000€   25   16.66 12.5
150.000€ 31.25 20.83    15.62

Si compramos un piso por 80.000€, la opción óptima es alquilarlo a 600€/mes o mas; de esta manera, tardamos 11.1 años o menos en recuperar la inversión.

También vemos que, si el inmueble cuesta 120.000€, por debajo de 800€ no interesa alquilarlo, si buscamos un PER inferior a 15.

Y de igual manera, si el piso cuesta 150.000€, es necesario alquilarlo por encima de 800€/mes para tardar menos de quince años en recuperar la inversión.

Mensualidad mínima necesaria, según el precio del piso:

60.000€ 120.000€ 150.000€ 180.000€ 210.000€ 250.000€
350€/mes

(PER: 14.28)

700€/mes

(PER: 14.28)

850€/mes

(PER: 14.70)

1000€/mes

(PER: 15)

1200€/mes

(PER: 14.58)

1400€/mes

(PER: 14.88)

Precio máximo permitido, según el alquiler del piso:

300€/mes 450€/mes 600€/mes 800€/mes 1100€/mes 1350€/mes
 50.000€

(PER: 13.88)

 8000€

(PER: 14.81)

 105.000€

(PER: 14.56)

 140.000€

(PER: 14.58)

 195.000€

(PER: 14.77)

240.000€

(PER: 14.81)

 

En el libro EXCEL de abajo puedes ver la table en detalle, y calcular cuantos años tardarías en recuperar el valor del inmueble en función de su precio y alquiler.