El arrendamiento

El arrendamiento

NOCION GENERAL DE ARRENDAMIENTO

El arrendamiento es un contrato que tiene por objeto el disfrute de una cosa, o el servicio prestado por una persona, a título oneroso. El CC, de acuerdo con la concepción romanista, comprende bajo la genérica denominación de contrato de arrendamiento tres figuras contractuales diversas: el arrendamiento de cosas, el arrendamiento de obras y el arrendamiento de servicios.

Se dice que el contrato de arrendamiento es aquel por el que una de las partes se obliga a proporcionar a la otra, mediante el pago de un precio, el uso y disfrute temporal de una cosa, a prestarle temporalmente sus servicios, o a hacer por cuenta de ella una obra determinada.

LA REGULACION DEL ARRENDAMIENTO DE COSAS POR EL CODIGO CIVIL

El CC, tras dictar unas normas comunes a todos los arrendamientos, se ocupa, en cuanto al arrendamiento de cosas, solo del arrendamiento de fincas rusticas y urbanas, sin regular los demás arrendamientos de cosas.

El arrendamiento de cosas lo define el CC como aquel por el que una de las partes, arrendador, se obliga a dar a la otra, arrendatario, el goce o disfrute de una cosa por tiempo determinado y precio cierto. Los elementos esenciales de este contrato la cesión del uso o goce de una cosa, el precio cierto y su duración temporal, por lo que, implicando el arrendamiento, en general, un acto de administración, para ser arrendador solo se requiere la capacidad general para contratar, no exigiéndose ser dueño de la cosa.

Cabe matizar que, los padres o tutores, respecto de los bienes de los menores o incapacitados, y las administraciones de bienes que no tengan poder especial, no podrán dar en arrendamiento las cosas por termino que exceda de seis años. Esto solo es valor para los arrendamientos inscribibles en el Registro de la Propiedad, puesto que estos producen un efecto real (son oponibles a terceros).

En el arrendamiento de cosas no se cede el dominio de la cosa, sino su utilidad, entregando el arrendador solo la posesión. Es un contrato consensual, se perfecciona por el simple consentimiento, sin necesitar la entrega de la cosa o el atoramiento de formalidad especifica. Es un contrato bilateral y oneroso, pues mientras que el arrendatario recibe el goce de la cosa, el arrendador recibe a cambio el precio o renta. Es un contrato conmutativo, pues el valor de las prestaciones de las partes aparece fijado de antemano; y se trata, por último, de un contrato temporal de duración limitada.

·         Contenido del contrato del arrendamiento de cosas

Todas las obligaciones impuestas al arrendador se derivan del principio de que este está obligado a procurar al arrendatario el goce o disfrute de la cosa arrendada por todo el tiempo que dure el arrendamiento, correlativas al derecho de uso y disfrute del arrendatario.

Así el arrendador estará obligado a:

1.       Entregar al arrendatario la cosa y objeto del contrato.

2.       Conservar la cosa en estado de servir para el uso a que se la destine y, en consecuencia, a hacer en ella durante el arrendamiento las reparaciones necesarias (constituyendo no solo un deber sino un derecho del arrendador, que puede haberlas efectivas aun contra la voluntad del arrendatario en el caso de que sean urgentes e inaplazables).

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3.       Mantener al arrendatario en el goce pacifico del arrendamiento, no pudiendo variar la forma de la cosa arrendada, y respondiente ante el arrendatario de los vicios y defectos que impidan el normal uso y disfrute, siéndole aplicables las disposiciones sobre saneamiento de la compraventa.

4.       Abonar al arrendatario los fastos necesarios que este haya hecho en la cosa.

Como contraposición del uso y disfrute de la cosa arrendada durante un tiempo cierto, y de la obligación del arrendador de mantenerle en ese derecho, el arrendatario está obligado a:

1.       Pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos.

2.       Usar la cosa arrendada conforme al uso pactado y, en defecto de pacto, de que se deduzca de su naturaleza, tolerando las reparaciones urgentes que haga el arrendador.

3.       Poner en conocimiento del arrendador toda usurpación o novedad dañosa y la necesidad de reparaciones.

4.       Responder del deterioro de la cosa a no ser que pruebe que fue ocasionado sin su culpa.

5.       Devolver la cosa, al concluir el arrendamiento, tal como la recibió, presumiéndose que la recibió en buen estado.

Fuente: Derecho civil y patrimonial. Carlos Lasarte

FIGURAS CONTRACTUALES TÍPICAS II: ARRENDAMIENTO Y CONTRATO DE OBRA
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