El derecho de opción

El derecho de opción

  • La opción de compra y la opción de venta

A una constructora le interesa un terreno, pero no está dispuesta a comprar hasta que no se cerciore de la volumetría posible de la parcela. Sin embargo, le interesa asegurárselo mientras tanto; a cambio de ello, como es natural, el dueño del terreno exigirá una compensación económica, ya que no va a limitar sus posibilidades de venta a cambio de nada.

Semejante operaciones se conoce con el nombre de opción de compra. En virtud de ella, el concedente del derecho de opción, el dueño, está otorgando un derecho de preferencia en la adquisición al optante, la constructora, a cambio de un precio que, en la práctica, suele conocerse como prima o señal, de la opción.

La opción es un contrato en virtud del cual una persona se obliga a vender a otra una cosa bajo ciertas condiciones contractualmente previstas. Siendo así que el concedente del derecho de opción queda obligado a vender y que el optante quien decidirá si compra o no compra, se habla en tales casos de opción de compra.

En el caso contrario, cuando el eventual adquirente queda obligado a comprar y es el propietario el que puede optar entre vender o no vender, se habla de opción de venta.

  • La opción de compra como derecho real

La opción de compra es perfectamente licita y posible. En caso de incumplimiento de lo pactado, el optante puede demandar al concedente d ella opción.

Respecto de los bienes muebles resulta incontrastable que la opción de compra difícilmente puede acceder a la categoría de derecho real.

En cambio, en relación con los bienes inmuebles inscritos en el registro de la propiedad, la cuestión es más discutible. El código civil no se refiere específicamente al contrato de opción de compra; pero el artículo 14 del reglamento hipotecario dispone que será inscribible el contrato de opción de compra…, siempre que además de las circunstancias necesarias para la inscripción reúna las siguientes:

  1. Convenio expreso de las partes para que se inscriba.
  2. Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiese convenido para conceder la opción.
  3. Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años.

Así pues, el contrato de opción de compra, una vez elevado a escritura pública en la que consten los requisitos reseñados, puede acceder al registro de la propiedad. A partir de ese momento, lo cierto es que el derecho del optante cuenta a su favor con los beneficios de la inscripción registral. Entre ellos destaca que el optante puede ejercitar su derecho frente a cualquiera y no solo frente a quien contrato con él. Por tanto, no cabe afirmar que, una vez inscrita, tampoco juega la opción como un derecho real, por no tener si titular poder directo e inmediato sobre la cosa.

Fuente: Derecho civil y patrimonial. Carlos Lasarte

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