El retracto convencional

El retracto convencional

Venta con pacto de retro, venta con carta de gracia, o directamente, retroventa. Consiste dicha figura en una modalidad especial de la compraventa que conlleva un paco complementario en virtud del cual el vendedor puede recomprar, dentro de un plazo temporal determinado en el propio contrato de compraventa, la cosa vendida.

Tendrá lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida con obligación de cumplir con los expresado en el artículo 1.518 y lo demás que se hubiese pactado.

Los gastos que pagar son el precio de venta, los gastos del contrato y cualquier otro legítimo y los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida, tal y como ordenado el artículo 1.518.

  • La función económica de la venta con pacto de retro en derecho histórico y su actual irrelevancia

Tiene escaso sentido para el actual tráfico económico. En épocas anteriores, sin embargo, el pacto de retroventa llego a asumir un papel relevante, ya que la figura estudiada era sencillamente la veste jurídica o tapadera de una operación e préstamo, por lo general usurario.

Esto es, el vendedor inicial, prestatario, recibía un préstamo del comprador inicial, prestamista. Este, para garantizarse la devolución del dinero prestado, exigía que el prestatario le transmitiera la propiedad de un bien, por lo general inmueble, comprometiéndose a revendérselo al vendedor inicial en caso de que este último consiguiera abonarle el precio fijado.

No es extraño que el retracto convencional o compraventa con pacto de retro haya ido languideciendo de forma paralela al fortalecimiento del crédito territorial y a la instauración de un sistema hipotecario en sentido moderno. Hasta el punto de que, hoy día, cabe afirmar que es una figura puramente residual.

  • Régimen jurídico básico

Basta recordar dos extremos concretos:

  1. La imposibilidad de abonar por parte del vendedor inicial los conceptos contemplados en el artículo 1.518 determinada que el comprador adquiriría irrevocablemente el dominio de la cosa vendida. Semejante inciso no puede dar a entender que, en el ínterin, no haya adquirido el dominio el comprador inicial, sino que su adquisición es ya irrevocable. Por tanto, conviene mantener distintas y distantes la compraventa con pacto de retro y la compraventa con pacto de reserva de dominio.
  2. El plazo máximo de duración del retracto convencional es el de diez años. En caso de que las partes no lo hayan establecido de forma expresa, el código civil supletoriamente establece como máximo el de cuatro años. Ambos plazos han de computarse a partir de la fecha del contrato.
  • El paco de retroventa como derecho real

El vendedor podrá ejercitar su acción contra todo poseedor que, traída su derecho del comprador, aunque en el segundo contrato no se haya hecho mención del retracto convencional. Todo ello tendrá lugar salvo lo dispuesto en la ley hipotecaria respecto de terceros.

La solución habrá que buscarla en la legislación hipotecaria para el supuesto de que el bien transmitido sea inmueble.

Fuente: Derecho civil y patrimonial. Carlos Lasarte

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