La hipoteca

La hipoteca

  • Constancia registral

La característica principal de la hipoteca consiste en su necesaria constancia registral. El documento público mediante el que se haya constituido debe inscribirse en el registro de la propiedad. En tal sentido, se afirma comúnmente la inscripción registral de la hipoteca tiene naturaleza constitutiva.

Semejante exigencia viene requerida por el hecho de que, no habiendo traslación posesoria al acreedor, los legítimos derechos y expectativas de tercero solo deben verse perjudicados desde el momento en que pidieron conocer, a traes del registro de propiedad, la existencia de una garantía real que afecta directa e inmediatamente a la cosa o derecho real sobre que recae.

  • El objeto de la garantía hipotecaria
  1. Bienes susceptibles de hipoteca. La cosa o derecho a hipotecas debe encontrarse previamente inscrito en el propio registro de la propiedad de acuerdo con el principio de tracto sucesivo. Podrán ser hipotecados:
  2. Los bienes inmuebles susceptibles de inscripción.
  3. Los derechos reales enajenables impuestos sobre los mismos bienes, es decir, los derechos reales inmobiliarios.

En termino generales, son hipotecables todos los derechos reales inmobiliarios; incluido el propio derecho de hipoteca, el usufructo, las concesiones administrativas, los bienes vendidos con pacto de retro… quedan excluidos de semejante garantía real los derechos de uso y habitación y las servidumbres.

  1. Extensión objetiva de la hipoteca. Aunque en las correspondientes escritura e inscripción, la hipoteca quede referida exclusivamente al bien o derecho inmobiliaria objeto de la garantía; ésta se extiende naturalmente a las mejoras realizadas en la cosa, en su caso, a las indemnizaciones que pidieran corresponder al hipotecante a consecuencia de un siniestro, y cobro del correspondiente seguro, o de expropiación forzosa. Por ejemplo, en caso de hipotecarse un chale, posteriormente ampliado, todo el chale en su conjunto quedara afecto a la garantía hipotecaria. Dicha consecuencia se conoce con el nombre de extensión natural de la hipoteca. La extensión natural de la hipoteca queda, no obstante, restringida en caso de que la finca pase a manos de un tercer poseedor. En tal caso, las mejoras costeadas por este no quedaran afectas a la garantía. La hipoteca no se extiende a los bienes muebles, frutos y rentas del bien hipotecado. Sin embargo, la ley permite el pacto en contrario y este es sumamente frecuente. En tal caso, cabe hablar de extensión convencional de la hipoteca, la cual afectara también a los referidos muebles, frutos y rentas del objeto de la garantía.

 

EFECTOS FUNDAMENTALES DE LA HIPOTECA

  • La fase de seguridad: la acción de deterioro o devastación
  1. Acción de deterioro o devastación. Constituye una medida de seguridad fundamental para evitar la depreciación de la finca por causas impútales al dueño de la misma. Dicha norma faculta al acreedor hipotecario para obligar al propietario, mediante la consiguiente intervención judicial, a hacer o dejar de hacer cuanto convenga para mantener inalterable el valor del objeto afecto a la hipoteca. En caso de que el dueño haga caso omiso, el juez dictara una providencia poniendo el inmueble bajo administración judicial.
  2. Subrogación legal. En caso de que el dueño pierda la cosa:
  3. Tanto a causa de un siniestro cualquiera, que le afecte físicamente hablando,
  4. Cuando por razón de expropiación forzosa,

Las correspondientes indemnizaciones deberán quedar consignadas judicialmente hasta que llegue el vencimiento de la obligación asegurada.

 

  • La fase de ejecución
  1. Procedimientos ejecutivos. Si llegado el momento, la obligación asegurada no es objeto de cumplimiento, el acreedor hipotecario puede ejercitar el ius distrayendo, mediante el ejercicio de la denominada acción real hipotecaria, que prescribe a los veinte años, a través de cualquiera de los procedimientos siguientes:
  2. El procedimiento judicial sumario o de ejecución.
  3. El procedimiento ejecutivo ordinario.
  4. En caso de pacto expreso, el procedimiento o la venta extrajudicial del bien hipotecado.
  5. Procedimiento especial de ejecución hipotecaria. En l mayoría de los supuestos de incumplimiento de la obligación asegurada, el acreedor hipotecario ha ejercitado sus derechos a través del ante llamado procedimiento judicial sumario.
  6. Purga de la hipoteca. Interesa destacar que una vez ejecutada la hipoteca, esta desaparece y debe ser cancelada. Pero el interés de la cuestión no radica en considerar los supuestos de hipoteca única sobre la finca registral de que se trate, sino aquellos en que, sobre una misma finca, existen varias hipotecas. La existencia del principio prior tempore patio iure y el hecho de finalizar la ejecución hipotecaria con la venta en publica subasta del bien hipotecado, traen consigo:
  7. Que la ejecución de una hipoteca determina o produce la purga o liberación de todas las posteriores.
  8. Que las hipotecas anteriores o preferentes a la ejecutada subsistirán plenamente y seguirán afectando directamente a la finca, sea quien sea el rematante, en la subasta habida, o ya se la adjudiqué el acreedor hipotecario.

 

  • La acción personal contra el deudor hipotecario

De facto, los bienes hipotecados suelen tener un valor muy superior al montante de la obligación garantizada. En consecuencia, es extraño que la ejecución hipotecaria no satisfaga completamente el crédito al acreedor hipotecario.

No obstante, en caso de que tal eventualidad se produzca, el deudor lo seguirá siendo por la diferencia; la responsabilidad patrimonial universal, en virtud de la cual el deudor responde de sus obligaciones no solo con sus bienes presentes, sino también con los bienes futuros.

La vigencia de dicha regla se mantiene incluso en caso de garantía hipotecaria. La hipoteca no alterara la responsabilidad personal ilimitada del deudor; aunque puede pactarse que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados, hipoteca de responsabilidad limitada.

A la posibilidad de agredir o ejecutar otros bienes diferentes a los especialmente hipotecados se le denomina acción personal, en cuanto encuentra fundamento en el derecho de crédito propio de la obligación asegurada.

En relación con los deudores hipotecarios sin recursos. Se han aprobado medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, ha acabado por incorporar al código de buenas prácticas para reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual, como medida sustitutiva de la ejecución hipotecaria, la posibilidad para el deudor de solicitar la dación en pago de su vivienda habitual y que, en tal caso, la dación en pago supondrá la cancelación total de la deuda garantizada con hipoteca y de las responsabilidades  personales del deudor y de tercero frente a la entidad por razón de la misma deuda. Es decir, que, en tal supuesto, desaparece para el acreedor la posibilidad de ejercicio de acción personal alguna.

ActivoEntradaSTOP /PROFITResultado
15/11/18
VENTA: 9050
S: 9286
TP: 8664
EN MERCADO
22/10/18
VENTA: 8828
S: 8890
TP: 8635
-62
24/10/18
VENTA: 7132
S: 7214 TP: 6951
+181
22/10/18
VENTA: 2758
S: 2783 TP: 2719
+39
22/10/18
VENTA: 25302
S: 25643
TP: 25046
+256
22/10/18
VENTA: 3209
S: 3294
TP: 3097
EN MERCADO
22/10/18
VENTA: 5.14
S: 5.26
TP: 5
+140
22/10/18
VENTA: 8905
S: 9031
TP: 8778
+82
17/10/18
VENTA: 9.064
S: 9.181
TP: 8839
+225
3/9/18
VENTA: 9400
S: 9500
TP: 9201
+199
10/9/18
VENTA: 9.271
S: 9300
TP: 9121
-29
10/9/18
COMPRA: 22.478

S: EN ENTRADA
TP: 23.019
+541
10/9/18
COMPRA: 7.411

S:7.384
TP: 7.480
+69
10/9/18
VENTA: 12.008
S:12.043
TP: 11.906
+102
13/9/18
COMPRA: 11.047
S: 10.750TP: 11.973
EN MERCADO
10/9/18
COMPRA: 1.16180

S: 1.16060 TP: 1.16500
+32

Fuente: Derecho civil y patrimonial. Carlos Lasarte

LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA
Función económica de los derechos reales de garantía
La prenda
La hipoteca
Click Here
VER TODO EL TEMARIO DE "DERECHO CIVIL Y PATRIMONIAL"
Click Here
VER TODAS LAS ASIGNATURAS DEL "GRADO EN ECONOMÍA"