La superficie

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LA SUPERFICIE

  • Instrucción: facultad de accesión y derecho de superficie

Lo edificado, plantado o sembrado se presume realizado por el propietario del suelo y, por tanto, a él solo pertenece. Dicha extensión de los poderes del propietario del suelo se conoce técnicamente con el nombre de accesión.

En el derecho, como en cualquier parcela de la vida, lo accesorio depende de lo principal y sigue la suerte de este. Por consiguiente, es natura que, si alguien edifica o planta en suelo de otro, este tendrá derecho a seguir siendo el propietario del suelo y convertirse en dueño de lo edificado o plantado.

El derecho de accesión es una facultad más del propietario sobre cuya importancia no se suele reparar.

La accesión no es, sin embargo, una obligación del propietario, sino una facultad dominical que, por ende, puede ser objeto de transmisión y negociación. El propietario puede permitir que otra persona edifique o siembre en su finca facultándole para mantener la constricción o plantación durante un determinado periodo de tiempo.

En tal caso, el propietario intercambia su derecho de accesión por el precio o canon que alguien le paga y en cuyo favor constituye un derecho de superficie.

  • Noción y caracteres

Consiste, pues, el derecho real de superficie en la facultad que tiene una persona para edificar o plantar en suelo ajeno, pudiendo disfrutar de lo edificado o plantado, durante un plazo temporal determinado, mediante canon o precio.

Por tanto, una vez realizada la construcción o la plantación, la propiedad del suelo convive con la propiedad temporal del superficiario (titular del derecho real de superficie). En atención a ello, a veces, se habla de propiedad superficiaria. Conviene advertir que semejante propiedad superficiaria es más una imagen retorica que una verdad: el derecho real de superficie, una vez constituido existirá aun antes de llevar a cabo la constricción o plantación; al mismo tiempo que sobrevivirá a las mismas, en caso de siniestro o perecimiento.

Al igual que el usufructo, la superficie tiene como carácter propio y especifico la de ser un derecho real temporal. La temporalidad de ambos derechos viene requerida por un dato puramente económico: la nuda propiedad y la mera propiedad del suelo tienen un escasísimo valor mientras estén vigentes los derechos reales limitados.

Pero usufructo y superficie desempeñan funciones bien diversas: el conjunto de obligaciones y derechos del usufructuario se encuentran transidos por la idea de conservación de una cosa que había sido puesta en productividad por el propietario cedente. En cambio, la superficie tiene por objeto la generación de riqueza por parte del superficiario.

Las demás notas características de la superficie son las genéricas de los derechos reales de goce.

Fuente: Derecho civil y patrimonial. Carlos Lasarte

LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA
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