Los efectos de la inscripción

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En nuestro derecho la inscripción no tiene carácter constitutivo. En efecto, la adquisición o transmisión derivativa de la propiedad, ya de los derechos reales en general, se produce mediante contrato seguido de tradición, donación, o a través de la sucesión testada o intestada.

Se comprenderá que la inscripción registral ha de producir, por lo general, efectos beneficiosos que quien, además de adquirir un derecho real, producirá su constancia en el registro de la propiedad.

Cabe afirmar que la inscripción registral comporta un reforzamiento del derecho real en favor del titular registral. Éste, a través del registro, consigue una posición de supremacía frente a terceras personas que pudieran tener créditos o derechos contra su transmitente y no constasen en el propio registro.

El aludido reforzamiento de la posición jurídico-real del titular inscrito lo establece la ley hipotecaria acudiendo a dos mecanismos distintos, que son los siguientes:

  1. En primer lugar, presumiendo o dando por supuesto que el derecho real existe y pertenece al titular registral conforme al contenido de la inscripción. A semejante presunción se le llama legitimación registral. En principio y salvo prueba en contrario, el titular inscrito será considerado verdadero titular del mismo. Al tratarse de una presunción que admite prueba en contrario, técnicamente se habla de presunción iuris tanto, en tanto no se demuestre judicialmente lo contrario y se cancele la inscripción registral, esta surtirá todos los efectos que a continuación analizaremos.
  2. En determinadas ocasiones, tratándose de terceros adquirientes con ciertos requisitos, el contenido de la inscripción se convierte e inexpugnable en protección del titular registral: aunque se demuestre que, en el tracto registral seguido hasta llegar al tercero hipotecario, ha habido alguna irregularidad o acto transmisivo impugnable, el titular registral habrá de seguir siendo considerado como verdadero titular. En semejantes supuestos, hablamos de presunción iuris et de iure: en un mandato legal que no permite prueba en contrario, aunque esta llegue a darse.

Tal efecto protecto del tercero hipotecario constituye el punto álgido del derecho hipotecario español y el mejor estimulo de los adquirientes para procurar la inscripción registral: verse protegidas en su adquisición, aunque conforme a las normas civiles, su posición jurídico-real fuera claudicante o impugnable.

Al descrito efecto protector se le denomina técnicamente fe pública registral.

También la legitimación registral cuando la fe pública registral se asientan en un presupuesto común: en el llamado principio de exactitud del registro.

Fuente: Derecho civil y patrimonial. Carlos Lasarte

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