Supuestos de derechos de adquisición preferente de origen legal

Supuestos de derechos de adquisición preferente de origen legal

  • Retracto de comuneros o copropietario

Conlleva que el copropietario de una cosa podrá ejercitarlo en caso de enajenarse a un extraño, no copropietario, la parte de todos o de alguno de los demás condueños. Únicamente procede estimar la acción de retracto de comunero cuando recae sobre una cuota o porción de una cosa que sea propiedad pro indiviso de varios comuneros.

  • Retracto de coheredados

Si alguno de los herederos vendiere a un extraño su derecho hereditario antes de la partición, podrán todos o cualquieras de los coherederos subrogarse en lugar del comprador, reembolsándole el precio de la compra, con tal que lo verifiquen en el término de un mes, a contar desde que esto se les haga saber.

Obsérvese que el retracto existe solo en el caso de que, antes del patricio (mientras dura la situación de indivisión hereditaria), uno de los herederos venda su derecho. Evidentemente, mientras no se realice la particion el heredero difícilmente puede comprometerse a entregar bienes concretos, ya que no sabe si le van a ser adjudicados.

Una vez realizada la partición, en cambio, cualquiera de los coherederos puede vender los bienes que le hayan correspondido sin que los demás, por muchos valores afectivos que para ellos tengan, puedan ejercitar retracto alguno.

  • Retracto de colindantes

En este caso, el retracto tiene como objetivo fundamental evitar la excesiva fragmentación de la tenencia de la tierra, los minifundios, en cuanto se considera que su proliferación es antieconómica.

Tendrán el derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rustica cuya cabida no exceda de una hectárea.

El código requiere, además, que las tierras colindantes puedan considerarse como una unidad física, sin que existan entre ellas lindes naturales (arroyos, caminos…) o servidumbres aparentes (como la de paso…) constituidas en favor de otras fincas.

  • Tanteo y retracto en favor del arrendatario de fincas rusticas

Los derechos de adquisición preferente se encontraban especialmente reforzados en la ley de arrendamientos rústicos de 1980, exigiéndose especiales cautelas que garantizaran la posibilidad de ejercicio por el arrendatario antes de que el tercero, en su caso, pudiera inscribir su adquisición en el registro de la propiedad.

La protección del arrendatario rustico, con todo, no era ilimitada; en evitación de posibles latifundios, se veta el ejercicio de derechos de adquisición preferente a los arrendatarios que fueran ya propietarios de 20 hectáreas de regadío o 200 de secano. Igualmente requería que el pretendido retrayente fuera profesional de la agricultura.

Esta ley fuera derogada por la nueva normativa en la materia: partiendo de principios radicalmente contrarios a la idea de facilitad el acceso a la propiedad de los profesionales de la agricultura y procurando radicalmente el incremento de la libre circulación de la tierra, considero oportuno suprimir de manera completa cualesquiera derechos de adquisición preferentes en beneficio de los arrendatarios de fincas rusticas, ya sean agricultores profesionales, cooperativas agrarias, cooperativas d explotación comunitaria de la tierra, sociedades agrarias de transformación o comunidades de bienes.

  • Tanteo y retracto en favor del arrendatario de fincas urbanas

Se otorgan tales derechos tanto a los arrendatarios de viviendas cuanto a los de locales de negocio. En ambos casos se requiere que el arrendatario se encuentre efectivamente ocupando el inmueble que tenga arrendado.

Dada la existencia de prorroga legal forzosa en favor del arrendatario, tales derechos de adquisición preferente asumían una extraordinaria importancia practica que, actualmente, resulta algo disminuida a causa de la publicación de la nueva ley de arrendamientos urbanos. No obstante, dicha leu sigue otorgando a los arrendatarios, mientras lo sean, derechos de adquisición preferente.

Las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente. En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de 30 días a la fecha de la formalización del contrato de compraventa.

ActivoEntradaSTOP /PROFITResultado
15/11/18
VENTA: 9050
S: 9286
TP: 8664
EN MERCADO
22/10/18
VENTA: 8828
S: 8890
TP: 8635
-62
24/10/18
VENTA: 7132
S: 7214 TP: 6951
+181
22/10/18
VENTA: 2758
S: 2783 TP: 2719
+39
22/10/18
VENTA: 25302
S: 25643
TP: 25046
+256
22/10/18
VENTA: 3209
S: 3294
TP: 3097
EN MERCADO
22/10/18
VENTA: 5.14
S: 5.26
TP: 5
+140
22/10/18
VENTA: 8905
S: 9031
TP: 8778
+82
17/10/18
VENTA: 9.064
S: 9.181
TP: 8839
+225
3/9/18
VENTA: 9400
S: 9500
TP: 9201
+199
10/9/18
VENTA: 9.271
S: 9300
TP: 9121
-29
10/9/18
COMPRA: 22.478

S: EN ENTRADA
TP: 23.019
+541
10/9/18
COMPRA: 7.411

S:7.384
TP: 7.480
+69
10/9/18
VENTA: 12.008
S:12.043
TP: 11.906
+102
13/9/18
COMPRA: 11.047
S: 10.750TP: 11.973
EN MERCADO
10/9/18
COMPRA: 1.16180

S: 1.16060 TP: 1.16500
+32
  • Tanteo y retracto en favor del arrendador de locales de negocio

En caso de ejercitar el tanteo, el arrendador habrá de abonar el precio del traspaso y en caso de retracto, dicho precio y los gastos complementarios recogidos en el código civil.

Dicho derecho se ve notoriamente restringido, dadas las disposiciones transitorias d ella nueva ley, que limitan de forma acusada la duración futura de los contratos de arrendamientos de local de negocio que traen causa de la legislación anterior.

Fuente: Derecho civil y patrimonial. Carlos Lasarte

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